Vendita di bene immobile: quando l’acquirente può chiedere la riduzione del prezzo?

La compravendita è il contratto, a prestazioni corrispettive, che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di un bene, mobile o immobile, oppure di altro diritto verso il pagamento di un prezzo. Con tale contratto sorgono precisi obblighi in capo alle parti. 

Gli obblighi delle parti

Il compratore infatti sarà tenuto al pagamento del prezzo nel termine e nel luogo fissati dal contratto mentre il venditore dovrà:

1. 1. consegnare la cosa al compratore;
   2. fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l’acquisto non è effetto immediato del contratto;
   3. garantire il compratore dall’evizione della cosa (ossia garantirgli che nessuno possa vantare sul bene lo stesso diritto di proprietà);
   4. garantire il compratore dai vizi della cosa. 

In questa sede merita un approfondimento quest’ultimo aspetto, in particolare con riguardo alle condizioni alle quali possa operare la garanzia per i vizi del bene oggetto di compravendita.

La garanzia per i vizi della cosa venduta

Ai sensi dell’art. 1490 c.c. il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata (c.d. vizi funzionali) o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (c.d. vizi strutturali)

Peraltro il nostro ordinamento sancisce l’inefficacia di qualsiasi patto che escluda o limiti tale garanzia laddove il venditore abbia taciuto in male fede i vizi della cosa al compratore.

In genere, perché tale garanzia possa operare è necessario che al momento del contratto sussistano due precisi presupposti. Segnatamente:

• i vizi devono essere occulti: il compratore infatti non deve essere a conoscenza dei vizi del bene;
• i vizi non devono essere “facilmente riconoscibili” dal compratore, ossia riconoscibili ictu oculi (“a colpo d’occhio”) e senza particolare sforzo di diligenza. 

Quest’ultima ipotesi cade laddove, malgrado la riconoscibilità, il venditore abbia dichiarato che la cosa é esente da vizi. 

Se il compratore scopre che il bene compravenduto è viziato cosa può fare?

Il compratore, se intende far valere la garanzia in esame, é tenuto a denunciare al venditore l’esistenza dei vizi entro il termine di decadenza di 8 giorni, che decorrono dalla consegna se si tratta di vizi apparenti o dalla scoperta se si tratta di vizi occulti o occultati.

Il vizio si definisce apparente se quando è percepibile con un esame diretto della cosa condotto con criteri di normale diligenza.

La denuncia può essere fatta tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno e non è necessaria in due casi:

1. si tratta di un vizio occultato dallo stesso venditore. Tale circostanza, tuttavia, deve essere dimostrabile;
2. il venditore ha riconosciuto il vizio.

Il nostro ordinamento prevede inoltre che, ove ricorrano i requisiti indicati, il compratore abbia il diritto di chiedere, a sua scelta:

• 1. la risoluzione del contratto (cd. Azione redibitoria): restituendo il bene e facendosi restituire il prezzo pagato o liberandosi dall’obbligo di pagarlo; ovvero
  2. la riduzione del prezzo (cd. Azione estimatoria), con conseguente restituzione di parte del denaro già versato. 

E’ fatto salvo, in ogni caso, il diritto al risarcimento del danno, a meno che il venditore non provi di aver ignorato senza colpa i vizi della cosa.

La scelta tra le due azioni è rimessa al compratore, salvo il caso in cui gli usi escludano, per determinati vizi, la risoluzione della vendita e diviene irrevocabile quando è fatta con la domanda giudiziale.

La risoluzione della vendita implica la restituzione della cosa. 

In alcuni casi, tuttavia, si tratta di una scelta vincolata. In particolare, l’acquirente può esercitare:

1. unicamente l’azione redibitoria (ossia la risoluzione del contratto, con lo scioglimento dell’accordo e liberazione, per entrambe le parti, dall’obbligo delle relative prestazioni) se la cosa è consegnata è perita in conseguenza dei vizi;
2. unicamente l’azione estimatoria (ossia la riduzione del prezzo), se la cosa è perita per caso fortuito, per colpa del compratore, o è stata da lui alienata o trasformata. 

In ogni caso il compratore dovrà esperire l’azione nel termine di prescrizione di un anno, che decorre al momento della consegna del bene (e si badi bene non dalla stipula del contratto).

Tale termine può essere interrotto tanto con una domanda giudiziale quanto con una lettera di messa in mora.

L’interruzione in forma stragiudiziale determina la decorrenza di un nuovo termine annuale di prescrizione. 

La riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c.

L’azione di riduzione, la c.d. ”actio quanti minoris“ è una delle c.d. azioni edilizie e, come detto, rappresenta una alternativa alla risoluzione del contratto.

Tale azione è a favore dell’acquirente che si accorge dell’esistenza di vizi della cosa, ossia di preesistenti imperfezioni materiali, solo dopo la stipula del contratto di compravendita.

Il fine è quello di porre il compratore in una posizione economica equivalente a quella in cui si sarebbe trovato se la cosa fosse stata immune da vizi.

Ancora più precisamente, tale azione mira a riequilibrare il rapporto tra venditore ed acquirente allorché, in presenza di vizi non identificabili al momento della perfezione della compravendita, si sia determinata tra le parti una situazione di disvalore tra le due prestazioni.

A chi spetta l’onere di provare il vizio del bene? 

Secondo la giurisprudenza più recente il compratore é gravato dell’onere di offrire la prova dell’esistenza dei vizi lamentati, trattandosi di elemento costitutivo della pretesa fatta valere, anche a fronte del principio di vicinanza della prova.

In forza di tale principio infatti si ritiene che l’acquirente sia nelle condizioni migliori per offrire la prova dei vizi, avendo la materiale disponibilità del bene che si assume imperfetto.

Il venditore viene così liberato da una prova di fatto “impossibile”, non potendo (e non dovendo) egli provare l’assenza di vizi.

Nella sostanza il venditore si trova in una posizione di soggezione, in quanto è esposto all’iniziativa del compratore, la quale può condurre alla caducazione del contratto (in caso di risoluzione) o alla sua modifica (in caso di riduzione del prezzo).

Dette azioni si fondano sul solo dato obiettivo dell’esistenza di vizi, indipendentemente da ogni giudizio di colpevolezza, pertanto l’onere della relativa prova grava sul compratore, non trovando applicazione i principi relativi all’inesatto adempimento nelle ordinarie azioni di risoluzione e risarcimento danno e le relative regole probatorie.

Un esempio potrà tornare utile.

Si pensi ad un bene immobile, acquistato da poco, che a seguito di forti precipitazioni atmosferiche viene interessato da spiacevoli infiltrazioni.

Il compratore viene a conoscenza da alcuni vicini di casi che tali problematiche perduravano da tempo e che erano persino preesistenti al momento dell’acquisto dell’immobile. 

E’ di tutta evidenza che se il compratore intenderà ottenere la risoluzione del contratto o quantomeno la riduzione del prezzo dovrà, in via preliminare, dimostrare di aver denunciato il vizio entro il termine decadenziale e di essere nel termine prescrizionale annuale per l’esercizio dell’azione.

Dovrà inoltre portare a fondamento delle proprie ragioni diversi elementi probatori idonei a delineare:

• l’esistenza del vizio strutturale e/o funzionale, che deve essere significativo, ossia giuridicamente rilevante;
• la presenza del vizio al momento del contratto;
• la non conoscibilità del vizio al momento della vendita;
• il minore valore del bene compravenduto.

Nell’ipotesi di vizio occultato l’acquirente dovrà altresì dimostrare la circostanza che il vizio era noto al venditore, il quale ha scelto, in mala fede, di ometterlo in fase di vendita, fatta salva la possibilità di chiedere persino l’annullamento del contratto.

Si pensi al compratore che cosciente dell’esistenza del vizio occulto o palese, opera sul bene artifici tali da non renderlo evidente all’acquirente, ad esempio imbiancando coscientemente una stanza, per celare una infiltrazione di acqua presente nella parete.

Oltretutto, se il compratore intende ottenere anche il risarcimento del danno patito, dovrà dimostrare il danno stesso nonché il nesso causale, ossia la relazione di causa-effetto tra vizio (e non già tra bene) e il danno.

Al venditore è concessa la prova “liberatoria” di avere ignorato i vizi della cosa senza colpa.

Si precisa infine, per mero spirito di completezza, che il compratore può invocare la garanzia per vizi solo per quelli preesistenti alla conclusione della vendita e non per quelli sorti in un momento successivo.

In quest’ultima ipotesi infatti sarà esperibile, tutt’al più, l’ordinaria azione contrattuale di risoluzione (ex art. 1453 c.c.) o di adempimento, senza i termini di decadenza e prescrizione previsti per l’azione di garanzia.

In ogni caso i mezzi di prova maggiormente impiegati sono la consulenza tecnica,  le dichiarazioni dei testi, i verbali assembleari e le dichiarazioni dell’amministratore del condominio.