Le pertinenze possono essere vendute separatamente rispetto all’abitazione principale?

Quando si vende un immobile, in genere ad essere messa in vendita non è solo l’abitazione ma anche tutta una serie di beni (cd. pertinenze) che sono al servizio di essa.

Ma il venditore può decidere di mettere in vendita unicamente l’immobile e non le sue pertinenze?  Per rispondere a questo quesito occorre dapprima soffermarsi sulla definizione di pertinenza.

Cosa sono le pertinenze?

Le pertinenze sono “…le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.

Questa è la definizione fornita dal codice civile italiano all’art. 817.

Da essa si evincono due requisiti fondamentali affinché sussista il vincolo pertinenziale:

1) elemento oggettivo: destinazione durevole

La destinazione, ossia il rapporto funzionale con il bene principale, deve essere caratterizzata dal requisito della durevolezza, intesa nel senso che, pur non essendo necessarie la perpetuità e la permanenza, il rapporto pertinenziale non può essere né occasionale né temporaneo.

2) elemento soggettivo: volontà del proprietario 

Attiene alla volontà effettiva del soggetto che ne abbia titolo di destinare durevolmente lo stesso bene al servizio o ornamento della abitazione principale.

Le pertinenze sono quindi beni che, pur conservando una loro specificità e individualità, sono comunque assoggettati a servizio o ornamento di un’altra cosa principale. 

Tuttavia per essere definite tali, le pertinenze non devono per forza essere fisicamente o strutturalmente collegate o posizionate in un luogo vicino a quello rispetto al quale è di servizio.

Invero il legame che intercorre tra il bene principale e la sua pertinenza non è di prossimità ma di natura economica-funzionale.

La pertinenza in ambito urbanistico

Può tornare utile prendere in prestito la definizione fornita in ambito urbanistico o edilizio, sebbene più limitata di quella prettamente civilistica, secondo la quale sono qualificabili come pertinenze solo le opere prive di autonoma destinazione e che esauriscano la loro finalità nel rapporto funzionale con l’edificio principale.

Infatti, alla stregua di tale definizione le opere costituenti pertinenze si distinguono dalle altre poiché possiedono:

• • un nesso oggettivo strumentale e funzionale con la cosa principale;
  • il mancato possesso, per natura e struttura, di una pluralità di destinazioni;
  • un carattere durevole;
  • la non utilizzabilità economica in modo diverso;
  • una ridotta dimensione;
  • una individualità fisica e strutturale propria;
  • l’accessione ad un edificio preesistente edificato;
  • l’assenza di un autonomo valore di mercato.

Si pensi ai box auto, alle cantine, ai magazzini che non possiedono una  specifica destinazione autonoma, ma il loro scopo è strettamente connesso all’utilità dell’edificio principale. 

La concezione di pertinenza in termini urbanistici si allinea poi con quella catastale, in quanto entrambe identificano le pertinenze come elementi complementari dell’immobile principale, senza autonomia funzionale propria.

Dal punto di vista catastale le pertinenze possono essere suddivise in tre categorie catastali:

• • Categoria C/2: cantine, soffitte, solai, depositi, magazzini;
  • Categoria C/6: garage, posti auto, rimesse per autoveicoli o per imbarcazioni (senza fini di lucro), scuderie, stalle);
  • Categoria C/7: (tettoie chiuse o aperte).

Abitazione principale e pertinenza in capo a proprietari diversi, è possibile?

Fatte le dovute premesse in punto alla definizione di pertinenza, ci si domanda se questa possa essere venduta separatamente rispetto all’abitazione principale.

A titolo esemplificativo, si pensi al proprietario che vuole mettere in vendita il proprio box auto perché non lo utilizza oppure che  desidera vendere la sua casa ma riservando a sé la titolarità del posto auto ad essa collegato.

Ebbene, normalmente le pertinenze seguono il destino dell’immobile principale e vengono cedute insieme ad esso, salvo che non sia previsto diversamente tra le parti.

A stabilirlo è sempre il codice civile, il quale a mente dell’art. 818 disciplina il regime delle pertinenze.

In particolare, stabilisce che gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendano anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.

Secondo la giurisprudenza, in assenza di esplicita menzione nel rogito notarile si presume che la cessione comprenda anche il passaggio di proprietà delle pertinenze.

La Cassazione infatti si è più volte espressa sul tema, ribadendo come “gli accessori pertinenziali di un bene immobile debbano ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell’atto di compravendita, essendo necessaria un’espressa volontà contraria per escluderli”.

La legge stabilisce che le pertinenze possano infatti formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.

E’ infatti il proprietario a dover decidere cosa costituisce pertinenza del bene principale ed è pertanto lo stesso a poter sciogliere tale legame, così da poter alienare la sola cosa pertinenziale, in quanto sia in grado di formare oggetto di un separato atto e/o rapporto giuridico.

Naturalmente, la cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale.

Cosa implica vendere le pertinenze separatamente dalla casa?

Per vendere una pertinenza separatamente rispetto alla cosa principale sarà necessario raccogliere determinati documenti. 

Il venditore dovrà infatti fornire alla parte acquirente, anche in sede notarile:

• • La planimetria catastale;
  • L’atto notarile di acquisto corredato della relativa nota di trascrizione;
  • Una (eventuale) dichiarazione di successione, ;
  • I provvedimenti edilizi approvati nel tempo.