Le Locazioni Turistiche si riferiscono ai contratti di affitto di immobili o porzioni di essi concessi per finalità turistiche, senza fornitura di servizi accessori e complementari tipici delle strutture ricettive di cui alle normative turistiche vigenti.
La disciplina applicabile alla locazione turistica
La locazione turistica è una tipologia di locazione ad uso abitativo che sfugge all’applicazione della legge n. 431/1998.
In particolare, l’art. 1 della appena menzionata previsione legislativa dispone che “le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano: … agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”.
Da ciò emerge che la scriminante risiede nella finalità esclusiva di tale locazione, a nulla rilevando che l’immobile sia ubicato in una località con vocazione turistica.
Per tali fattispecie dovrà quindi richiamarsi l’art. 53 del Codice del Turismo (d.lgs. n. 79 del 2011), il quale rubricato appunto: “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” dispone che gli alloggi locali esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile.
Le locazioni turistiche infatti rientrano nella più ampia categoria dei contratti di locazione di immobili ai sensi dell’art. 1571 c.c..
Attesa la finalità turistica che li caratterizza costituiscono un’importante opportunità per fare reddito.
E’ per tale ragione infatti che chi dispone di un secondo immobile, principalmente in località che costituiscono un’attrazione turistica, decide di destinarla a tale scopo e trarre così un profitto senza i rischi tipici dei contratti di locazione ad uso abitativo.
La durata della locazione turistica
Tra gli elementi che caratterizzano questa tipologia di contratto vi è la durata che non può essere superiore ai 3 mesi.
Alla scadenza del contratto esso si scioglie automaticamente. Non è quindi necessario che venga inviata lettera di disdetta da una delle parti.
La locazione turistica può essere di durata variabile. Se è lunga, si ha la vera e propria casa vacanze.
A differenza degli affitti brevi, infatti è possibile prevedere una durata superiore ai 30 giorni.
Si badi bene però che, laddove il contratto di locazione turistica abbia una durata inferiore ai 30 giorni, in questo caso si applicheranno le norme in materia di “Locazione breve”.
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La registrazione del contratto e gli adempimenti
Nel caso in cui la locazione abbia durata superiore ai 30 giorni vi è l’obbligo di provvedere alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
Entro il termine di 30 giorni dalla sottoscrizione dovrà infatti essere versata l’imposta di registro nella misura pari al 2% dell’ammontare del canone pattuito, salvo sia stato optato il regime di cedolare secca.
Una volta effettuata la conclusione del contratto, entro il termine di 48 ore, il proprietario dovrà provvedere a effettuare denuncia del contratto presso l’autorità di pubblica sicurezza.
Lo scopo della locazione
Il fine della locazione turistica è quello di soddisfare le esigenze di turisti o viaggiatori che per breve tempo sono alla ricerca di alloggi da destinare alle loro vacanze o comunque esigenze turistiche e di viaggio.
È necessario che il conduttore abbia necessità di soggiornare nella casa unicamente per il periodo di viaggio o riposo e non per soddisfare esigenze abitative.
Ad ogni modo non è richiesto dalla legge che l’immobile si collochi in una località nota dal punto di vista turistico.
Lo scopo del contratto deve risultare con evidenza dallo stesso contratto firmato.
La forma del contratto ed il suo contenuto
Il contratto di locazione turistica deve essere redatto in forma scritta.
Come ogni contratto di locazione anche la locazione turistica deve contemplare il pagamento di un canone di affitto in favore del proprietario che verrà liberamente pattuito dalle parti.
Nel contratto deve essere precisato se l’immobile viene consegnato con all’interno mobili di arredo e quali.
L’elenco consentirà al proprietario di verificare se al termine del contratto è tutto presente e in che stato si trovano i mobili.
Il contratto prevede solitamente la corresponsione di una caparra, ovvero la somma che viene versata dal conduttore a garanzia dell’impegno preso dal conduttore.
Nell’accordo in genere viene previsto il diritto di recesso, ovvero la possibilità di ritirare il proprio consenso qualora non si possa o non si voglia più dare corso al periodo di vacanza, facoltà che può essere riconosciuta al conduttore.
Il proprietario ha tutto il diritto di apporre delle regole ulteriori, si pensi al divieto di fumare nell’abitazione, di portare degli animali, di ricevere ospiti e di non fare schiamazzi soprattutto nelle ore serali.
Il regime fiscale delle locazioni turistiche
Per quanto riguarda il regime fiscale, nelle locazioni turistiche è possibile avvalersi del regime facoltativo, alternativo al pagamento dell’IRPEF e delle addizionali, costituito dalla cedolare secca che deve applicarsi nella misura del 21% sui canoni percepiti dal proprietario dell’immobile.
Tale scelta dovrà essere debitamente comunicata dal locatore.
Sull’affitto ad uso turistico è dovuta altresì da parte del conduttore il versamento di una tassa di soggiorno.
E’ il Comune nel quale è situato l’immobile che ne stabilisce l’ammontare.
