Registrazione e Trascrizione del preliminare di vendita: sono la stessa cosa?

Il preliminare (o compromesso) è il contratto con cui le parti si impegnano alla stipula di un contratto definitivo, delineandone gli aspetti essenziali.

Una volta redatto, il preliminare deve essere registrato presso qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle entrate, anche online, e può successivamente essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Qui di seguito le domande che ci vengono poste più spesso in materia di registrazione e trascrizione del preliminare di vendita immobiliare.

Registrazione e trascrizione sono la stessa cosa?

No, trattasi di adempimenti che producono effetti diversi.

Nello specifico, la registrazione rappresenta un obbligo fiscale, che consente di attribuire data certa ad un atto.

La trascrizione è, invece, un adempimento di pubblicità’ dichiarativa che consente di realizzare un effetto prenotativo sull’immobile rendendo il contratto opponibile a terzi.

La trascrizione del preliminare è obbligatoria?

Fatte salve le ipotesi individuate al 1° comma dell’art. 2645 bis c.c., la trascrizione rappresenta una mera facoltà, che tuttavia è consigliata poiché offre maggiori tutele per i contraenti.

In particolare, la disposizione citata prevede che: “I contratti preliminari aventi a oggetto la conclusione di taluno dei contratti  di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell’art. 2643 , anche se sottoposti a  condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da  atto pubblico  o da  scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.”

Quali sono i vantaggi della trascrizione?

• • L’immobile sarà tutelato da azioni giudiziarie o atti successivi alla trascrizione (es. vendita a terzi, pignoramenti o ipoteche): gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo di compravendita retroagiranno al momento della trascrizione del preliminare;
  • Le parti, per giovare degli effetti della trascrizione, saranno vincolate alla conclusione del definitivo entro 3 anni dalla trascrizione o comunque entro 1 anno dalla data pattuita nel compromesso;
  • Il contraente inadempiente potrà essere obbligato ad adempiere ex art. 2932 c.c.

Cosa succede se non registro il preliminare?

Il D.P.R. 131/86 impone la registrazione del compromesso entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione, se in presenza di notaio, o entro 20 giorni se effettuato privatamente.

Se il preliminare non viene registrato entro i termini imposti dalla normativa vigente, si va incontro a sanzioni il cui ammontare è variabile in base all’entità del ritardo.

Nel caso in cui il contratto stipulato non venga affatto registrato: la sanzione potrà variare dal 120% al 240%dell’imposta dovuta.

Quali sono i costi?

REGISTRAZIONE:

Imposta di registro fissa → € 200,00 indipendentemente dal valore della compravendita;

Imposta di bollo → € 16,00/4 facciate o 100 righe scritte (€ 155,00 se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata).

Inoltre, quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta l’imposta di registro proporzionale pari a:

• • 0,50% della cifra versata a titolo di caparra confirmatoria;
  • 3% della cifra versata a titolo di acconto.

TRASCRIZIONE:

Trattandosi di un vero e proprio atto notarile l’impegno di spesa sarà certamente maggiore prevedendo, oltre all’imposta fissa di trascrizione pari ad € 200,00 ed € 35,00 per i diritti fissi, anche l’onorario (variabile) del notaio.

Chi deve effettuare questi adempimenti?

Per la registrazione:

• • i contraenti, se si tratta di scrittura privata semplice;
  • il notaio, se il preliminare è una scrittura privata autenticata o un atto pubblico;
  • gli agenti di mediazione iscritti presso la camera di commercio. Il mediatore immobiliare è responsabile in solido per il pagamento dell’imposta. 

Della trascrizione se ne occupa il notaio.