Abitare in un contesto condominiale comporta a carico di ciascun condomino il pagamento periodico di alcune spese in proporzione alle rispettive quote millesimali di proprietà nonché in base al piano di riparto realizzato dall’Amministratore.
Rappresenta un vero e proprio onere il cui mancato adempimento non è scevro di conseguenze, ma prima di ciò pare opportuno fornire alcune informazioni generali sulle spese condominiali.
Come vengono ripartite le spese?
L’art. 1104 c.c. in materia di comunione sancisce l’obbligo per ciascun condomino di partecipare alle spese per la conservazione e il godimento della cosa comune.
Tale norma deve essere letta in combinato con l’art. 1123 c.c., il quale regola la ripartizione delle spese tra condòmini.
Nello specifico, prevede che le spese per parti comuni, prestazione dei servizi e per le innovazioni deliberate sono suddivise in misure proporzionali alle quote millesimali di proprietà.
Per quota millesimale di un’unità immobiliare si intende la proporzione tra la superficie virtuale del singolo appartamento e la superficie virtuale dell’intero palazzo (ossia la somma di tutte le superfici delle singole unità abitative che lo compongono).
La superficie virtuale deve essere calcolata su quella reale applicando diversi coefficienti correttivi che attengono alle caratteristiche dell’alloggio, all’esposizione, al piano, al prospetto, etc.
La natura delle spese: ordinarie e straordinarie
In linea di massima il proprietario è tenuto a sostenere sia le spese ordinarie (ad es. portineria, pulizie, bolletta elettrica comune, riscaldamento centralizzato, etc.) che quelle straordinarie (legate a interventi di ristrutturazione o riparazione urgenti ed imprevedibili delle parti comuni del condominio.
Il distinguo delle spese assume rilievo laddove l’immobile sia abitato da un soggetto diverso dal proprietario (conduttore, comodatario, etc.).
In quest’ultima ipotesi sarà tale soggetto a dover sostenere le spese straordinarie, fatti salvi accordi diversi tra le parti.
Inoltre in caso di compravendita dell’immobile solitamente il venditore provvede prima del rogito al pagamento delle spese condominiali maturate sino a quel momento.
Tuttavia chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Pertanto, se nell’anno del rogito o in quello prima, le spese ordinarie non sono state saldate, l’amministratore può richiederle sia al vecchio che al nuovo proprietario in quanto corresponsabili per i pagamenti non effettuati.
In caso di spese straordinarie, il proprietario al momento dell’approvazione dei lavori è tenuto a sostenere l’importo.
Cosa comporta il mancato pagamento delle spese condominiali?
Come detto, il condomino non si può sottrarre al pagamento delle spese condominiali.
Da ciò ne discende che l’omesso adempimento legittimerebbe una azione volta al recupero delle somme non corrisposte da parte del condominio stesso.
Invero, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’art. 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile.
Nello specifico, l’amministratore dapprima trasmetterà una comunicazione di messa in mora del condomino, al quale verrà concessa la possibilità di corrispondere l’importo dovuto entro una determinata scadenza indicata nella missiva.
Decorso tale termine, se il condomino non desse prova di voler procedere con il pagamento, l’amministratore potrà fare richiesta di ingiunzione di pagamento alla competente autorità giudiziaria.
Peraltro, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, potrà ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo.
Se nei 40 giorni successivi alla notifica del decreto ingiuntivo permarrà la morosità del condominio, o non verrà da quest’ultimo proposta opposizione, si procederà ad esecuzione forzata.
Il condominio creditore, in persona dell’Amministratore, avrà quindi tre possibilità per recuperare l’importo dovuto, ossia:
- il pignoramento mobiliare;
- il pignoramento presso terzi;
- il pignoramento immobiliare.
Trattasi di una scelta sorretta da ragioni di opportunità, a seconda della capienza del patrimonio del debitore nonché della natura dei cespiti aggredibili.
In ogni caso, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni (ad es. accesso a strutture o utilizzo di specifici beni) suscettibili di godimento separato.
Quando si prescrivono le spese condominiali?
Ogni credito è soggetto a un termine di prescrizione, ossia un periodo di tempo decorso il quale, ove il suo titolare non lo abbia esercitato, esso si estingue comportando la piena liberazione del debitore, al pari di quanto avviene nell’ipotesi di adempimento.
Ai sensi dell’art. 2934 c.c.: “ogni diritto si estingue per prescrizione quanto il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge”.
Il termine di prescrizione è determinato dalla legge e può essere “ordinario”, cioè decennale ex art. 2946 cod. civ., ovvero “breve”, vale a dire di cinque anni, a seconda della tipologia di credito.
Anche gli oneri condominiali, in quanto crediti, sono soggetti a un preciso termine di prescrizione.
Ciò vuol dire che il pagamento delle spese condominiali, qualora non sia richiesto entro un certo termine, non è più dovuto.
Si ritiene opportuno distinguere tra spese ordinarie e spese straordinarie
Per il recupero delle spese ordinarie non versate il condominio dovrà agire entro 5 anni mentre per quelle straordinarie il condominio avrà dieci anni di tempo per recuperare le quote non pagate.
Chi paga al posto del condomino moroso?
Ci si domanda infine se il debito di chi non è in regola possa ricadere sulle spalle degli altri condomini.
In forza dell’art. 63 disp. att. c.c. i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
Nel caso in cui l’ingiunzione di pagamento e il pignoramento dei beni non abbiano effetto, gli altri condomini dovranno quindi coprire la quota del moroso.
Il creditore può rivalersi nei confronti dei condomini in proporzione delle quote millesimali.
L’amministratore può proporre a tal proposito l’istituzione di un fondo, tramite il consenso unanime dei condomini.
Disclaimer
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