Per “locazioni brevi” si intendono “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, ai quali sono equiparati i contratti di sublocazione e i contratti di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario, aventi medesima durata”. (Art. 4 D.L. n. 50 del 2017 conv. In Legge n. 96/2017)
Tali contratti sono tesi a soddisfare esigenze abitative transitorie anche per finalità turistiche (come precisato dalla circolare della Agenzia delle entrate n. 24/E del 12 ottobre 2017).
Elementi che caratterizzano tale soluzione contrattuale:
a) SOGGETTI
La disciplina in materia di locazioni brevi si applica sia quando i contratti sono stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Tale contratto può essere stipulato da persone fisiche che pongono in essere la locazione al di fuori dell’attività d’impresa. Da ciò ne consegue che restano escluse tutte le locazioni brevi che invece rientrano nell’esercizio di attività d’impresa.
Tale preclusione, peraltro inderogabile, vale per entrambe le parti contrattuali.
b) OGGETTO
Gli immobili oggetto della locazione breve devono avere destinazione residenziale, pertanto devono essere impiegati per finalità abitative.
Tra l’altro è espressamente prevista la possibilità che anche le “singole stanze d’abitazione” o le singole porzioni di immobile possano essere oggetto della locazione breve .
c) SERVIZI AGGIUNTIVI
Nulla esclude che nel contratto di locazione breve siano inclusi anche servizi aggiuntivi, purché essi assumano un rilievo secondario rispetto alla locazione. Si pensi alla fornitura di biancheria, alla pulizia dei locali, all’aria condizionata, alla fornitura di wi-fi.
La ratio è quella di non snaturare la funzione abitativa della locazione. Tali servizi aggiuntivi devono quindi essere funzionali alle esigenze abitative di breve periodo.
Per tale ragioni, non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile la somministrazione di pasti, il noleggio di un veicolo o la messa a disposizione di una guida turistica.
d) DURATA
Come emerge dalla definizione fornita dalla previsione legislativa per “breve” si intende un periodo di massimo 30 giorni.
Tale limite di durata deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale. Pertanto, nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre comunque considerare ogni singolo contratto, fermo restando tuttavia che se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto.
e) CORRISPETTIVO
Aspetto non marginale è quello concernente il corrispettivo pattuito, posto che assumerà rilievo dal punto di vista fiscale e della applicazione della cedolare secca.
f) FORMA
Per il contratto di locazione breve non é previsto una schema rigido contrattuale.
Il legislatore ha infatti lasciato ampia discrezionalità all’autonomia delle parti, a patto che il contenuto e gli elementi propri del contratto siano conforme alle indicazioni ricavabili dalla norma.
g) NATURA
Il contratto di locazione breve non rappresenta una figura autonoma rispetto alle altre locazioni come quella turistica o quella transitoria.
Può, di contro, considerarsi una variante delle suddette locazioni, laddove l’aspetto che la caratterizza è proprio la brevità della sua durata.
Disclaimer
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