La cedolare secca é il regime fiscale opzionale per chi concede in locazione immobili a uso abitativo. Ma quali sono i vantaggi? Chi può optare per tale regime? Scopriamo insieme tutto quello che c’è da sapere.
Cos’è la cedolare secca
La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si realizza con il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, per quanto riguarda la parte derivante dal reddito dell’immobile.
Per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, solitamente dovute per le registrazioni, le risoluzioni e le proroghe dei contratti di locazione.
Tale esenzione non vale per la cessione del contratto di locazione. In questa ipotesi infatti la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro.
Scegliendo la cedolare secca il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Si precisa che vi è la possibilità di scegliere la cedolare secca sia in fase di registrazione del contratto ma anche negli anni successivi, in caso di locazioni pluriennali.
Ne consegue che quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie.
Pertanto le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.
Infine nel caso in cui si intenda prorogare il contratto, si renderà necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga.
La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.
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Chi può scegliere la cedolare secca
Questo particolare regime può essere scelto dalle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento (per es. usufrutto), purché la locazione non si collochi nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Può optare per la cedolare secca anche chi si avvale del regime delle locazioni brevi.
Per locazione breve deve intendersi un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Ad esso si equiparano i contratti di sublocazione nonché quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.
In questa ipotesi dal 2024 l’aliquota è pari al 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a un immobile scelto dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. Mentre per la seconda abitazione l’aliquota sarà pari al 26%.
Occorre precisare che l’applicabilità della cedolare secca alle locazioni brevi è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti.
Ne discende che oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.
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Per quali immobili
L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze.
Tali pertinenze dovranno essere locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo.
Laddove si tratti di un contratto separato sarà necessario che:
-
- il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali; e
- nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo;
- nel contratto di locazione sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.
Ove l’immobile sia di proprietà di più persone l’opzione dovrà essere esercitata da ciascun locatore.
I locatori contitolari che decidono di non esercitare l’opzione saranno quindi tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di proprietà.
Di contro l’imposta di registro dovrà essere versata per l’intero importo stabilito, nei casi in cui la norma preveda l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.
Anche l’imposta di bollo sul contratto di locazione, dovrà comunque essere versato.
In ultimo, l’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019.
I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.
L’aliquota applicabile è del 21%.
Quali inquilini
In linea di massima, il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
L’Agenzia dell’entrate ha specificato che fanno eccezione e possono, quindi, accedere al regime opzionale le locazioni di immobili di categoria catastale C/1 concluse nel 2019 con conduttori, sia persone fisiche sia soggetti societari, che svolgono attività commerciale.
Tuttavia si segnale un recente intervento della Suprema Corte che per la prima volta affronta la questione in esame affermando un principio differente.
In particolare, con la sentenza n. 12395/2024 la Corte di Cassazione ha stabilito che “in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, 6° comma, D. Lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni”.
In altre parole, il regime sostitutivo di tassazione dei canoni derivanti dalla locazione di un immobile ad uso abitativo resta applicabile anche quando l’inquilino sia una società o un’impresa, non essendo tale facoltà impedita dall’art. 3, comma 6, D.Lgs 23/2011.
In ogni caso, l’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.
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Quanto dura l’opzione
L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata.
Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.
In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga.
La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.
In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.
Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.
Quanto si paga
L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
E’ prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:
- nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia
- nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.
Effetti della cedolare sul reddito
Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo.
Su di esso e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere, rispettivamente, oneri deducibili e detrazioni.
Il reddito assoggettato a cedolare rileva ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
Profilo dell’autore
Avv. Valentina PERNEY
Milano - Lombardia
Iscritta all’Ordine degli Avvocati di Milano. L’Avvocato Perney si occupa principalmente di diritto civile, in particolare di contrattualistica e di diritto immobiliare. Nel 2017 si è avvicinata al diritto delle nuove tecnologie e alla tutela dei dati personali, perfezionando la propria formazione con la partecipazione a diversi corsi su tali materie.
