Affittare un immobile è ormai una prassi comune, tuttavia vi sono delle questioni legate alle locazioni che generano molta confusione e altrettanti interrogativi. In particolare, non è sempre chiaro se il locatore sia tenuto a trasferire in altro luogo la propria residenza anagrafica. Chiariamo insieme i dubbi più frequenti.
Cosa si intende per residenza anagrafica?
Per comprendere se il locatore è tenuto o meno a trasferire altrove la propria residenza dopo aver concesso in locazione il proprio immobile occorre soffermarsi sulla definizione di “residenza”.
Il codice civile prevede infatti che la residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimore abituale.
Per “dimora abituale” deve intendersi il luogo in cui un soggetto vive in modo stabile e continuativo, svolgendo la propria vita personale e sociale.
Questa definizione fornita dalla giurisprudenza ne chiarisce ulteriormente i confini: “la permanenza volontaria, non occasionale o transitoria in un determinato luogo definisce la dimora abituale, in cui la persona di regola fissa la sua residenza, quando in particolare ritiene e sceglie di potervi abitare stabilmente, svolgendo con continuità le sue normali consuetudini di vita e le normali relazioni sociali”.
Ne discende pertanto un principio generale in forza del quale la residenza segue la dimora abituale, in linea di massima devono coincidere.
Che funzione ha la residenza?
La residenza assume rilievo ai fini della reperibilità di un soggetto sul territorio nazionale per tutti i rapporti giuridici che lo interessano.
La residenza è altresì fondamentale per i diritti ed i doveri ad essa connessi (es. imposte comunali, benefici fiscali per l’acquisto della prima casa, etc.).
In particolare la residenza anagrafica è importante per:
- Accedere ai servizi pubblici (sanitari, scolastici, etc.);
- Iscriversi alle liste elettorali e l’esercizio del diritto di voto;
- Determinare la competenza territoriale di uffici e organi giudiziari;
- Ricevere posta e notifiche;
- Richiedere documenti d’identità;
- Pagare le imposte.
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Il cambio residenza del locatore
Fatte queste doverose precisazioni pare evidente la ragione per la quale il locatore debba spostare la propria residenza nel luogo in cui effettivamente vive.
Di regola, quindi, il proprietario che affitta la sua casa a terzi non può mantenervi la residenza, proprio perché non viene meno la abitualità e la continuità abitativa richiesta dalla normativa.
Inoltre il codice civile impone il pieno godimento da parte dell’inquilino dell’immobile concessogli in locazione, diritto che verrebbe evidentemente compresso con la residenza del proprietario nei medesimi locali.
La legge stabilisce inoltre che è possibile avere una sola residenza anagrafica e che ad ogni variazione questa debba essere comunicata al Comune nel termine di 20 giorni dal trasferimento.
Infatti, una mancata comunicazione o una dichiarazione non veritiera e inesatte può comportare non solo sanzioni amministrative ma anche penali (es. per il reato di falso in atto pubblico).
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Quando il locatore può conservare la residenza?
Per venire incontro a situazioni particolari meritevoli di tutela, in casi eccezionali, adeguatamente motivati e comprovati, la legge ammette alcune deroghe al principio generale, permettendo al proprietario (locatore) di conservare la propria residenza anagrafica presso l’immobile dato in affitto.
In particolare, quando:
- Il proprietario conserva l’intestazione di un’utenza domestica di fornitura (luce, gas, telefono);
- Il proprietario si traferisce altrove solo temporaneamente, per ragioni di lavoro, studio o cura (cd. dimora temporanea);
- Il proprietario concede in locazione una porzione dell’immobile riservando a sé la restante parte per uso personale.
In tali ipotesi, il proprietario potrà legittimamente dichiarare di risiedere ancora nell’immobile, pur concesso in godimento a terzi, purché sia in grado di provare la ricorrenza delle condizioni di legge.
A tal fine si rimanda alla Circolare n. 9 del 2012 (link)
E se il locatore non cambia la residenza?
In prima battuta, locatore e conduttore dovranno essere trasparenti e corretti reciprocamente nel corso dell’intero rapporto locatizio, sin dalla fase precontrattuale nonché nella conseguente stesura del documento contrattuale e nella sua esecuzione.
E’ sempre opportuno disciplinare già nel contratto di locazione la questione della residenza, specialmente quando si verifichi una delle eccezioni ammesse dalla legge.
Il conduttore infatti ha il diritto di tutelare i propri diritti verificando la residenza del proprietario e sollecitandone, nel caso, la regolarizzazione.
L’inquilino potrà esigere la comunicazione del cambio nonché l’aggiornamento del contratto.
E’ di tutta evidenza che anche il cambio di residenza può essere oggetto di controversie, pertanto in caso di proprietario reticente o poco incline a rispettare la legge, occorrerà rivolgersi ad un Avvocato per vedersi tutelare i propri diritti.
