L’esistenza di un contratto di locazione non costituisce ostacolo per una eventuale vendita dello stesso immobile.
Il contratto di locazione, infatti, non cessa di essere valido, ma prosegue con il nuovo proprietario che succede (si sostituisce) a quello precedente proprietario nella veste di locatore.
Tale principio si ricava dall’art. 1602 c.c., il quale dispone che il terzo acquirente é tenuto a rispettare la locazione del bene compravenduto e subentra al venditore, dalla data del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.
Si precisa che il contratto di locazione ha effetto nei confronti del terzo acquirente a condizione che abbia data certa anteriore alla data della vendita e solo se questi ne ha assunto l’obbligo nei confronti del venditore.
Peraltro, deve essere data comunicazione al conduttore della compravendita e del conseguente mutamento della persona del locatore. Da tale momento infatti il conduttore é tenuto a rispettare la situazione conseguente al mutamento anzidetto.
Con la successione nel contratto di locazione, il nuovo proprietario sarà tenuto a dare adempimento nei confronti del conduttore ad ogni obbligo relativo alla locazione, compreso quello relativo alla restituzione del deposito cauzionale al termine della locazione.
Si ritiene quindi necessario che in sede di compravendita, venditore ed acquirente provvedano a regolare anche tali aspetti.
Infine, da un punto di vista fiscale, poiché la cessione del contratto avviene ex lege, é opportuno comunicare all’Agenzia delle entrate la successione dell’acquirente nella posizione del locatore.
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