A norma dell’art. 1594 c.c., salvo patto contrario, il conduttore ha la facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto a terzi, senza il consenso del locatore. Le parti possono vietare la sublocazione, dichiarandolo espressamente nel contratto.
La sublocazione dei locali ad uso abitativo
Per i contratti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, la sublocazione e la cessione del contratto sono disciplinati dalla Legge n. 392 del 1978 (cd. Legge sull’Equo canone).
Tale legge impone che il conduttore non possa sublocare totalmente l’immobile, né cedere ad altri il contratto, senza il consenso del locatore. (art. 2, L. 392/78).
Pertanto qualora l’inquilino volesse cedere l’appartamento ad un altro soggetto, nonostante l’assenza di autorizzazione contenuta nel contratto, dovrebbe stringere con il locatore un autonomo patto integrativo del precedente accordo.
In questo caso se il locatore acconsentisse alla sublocazione si avrebbero ben due contratti collegati tra loro:
- il primo tra locatore e conduttore; e
- il secondo tra conduttore e sub conduttore.
In tal modo nella eventualità in cui il sub conduttore si dovesse rendere inadempiente, il conduttore sarebbe obbligato a pagare il canone.
Inoltre, con la scadenza del contratto di locazione originario verrebbe meno in automatico anche il contratto di sublocazione anche nell’ipotesi in cui il termine di quest’ultimo – per i patti conclusi tra conduttore e sub conduttore – non sia ancora scaduto.
Il conduttore ha tuttavia la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, fatti salvi patti contrari.
In tal caso, dovrà comunicare in via preventiva al locatore a mezzo di lettera raccomandata la persona del subconduttore, la durata del contratto nonché i vani sublocati.
In ogni caso, il debitore del canone resterà solo il conduttore principale, il quale si farà carico del rischio della eventuale morosità dei sub conduttori.
Ne discende che se anche uno solo di loro non dovesse pagare la quota parte del canone, sarà il conduttore principale a doverla anticipare al proprietario dell’immobile.
La funzione di tale informativa è quella di evitare che il conduttore consenta il godimento dell’immobile locato a persone estranee al contratto di locazione.
Basta pensare alla sublocazione di una o singole camere, come nel caso di studenti universitari che, dopo avere stipulato il contratto di locazione per sé, cedano l’uso di qualche stanza ad altri ragazzi.
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La sublocazione dei locali ad uso commerciale
Relativamente invece ai contratti aventi ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, la legge sull’equo canone prevede invece che il conduttore possa sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda.
Di tale cessione tuttavia dovrà comunque darne comunicazione al locatore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Laddove sussistano gravi motivi, il locatore potrà opporsi entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.
Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
Secondo la giurisprudenza l’invio della comunicazione è da ritenersi necessaria per rendere opponibile la sublocazione al contraente ceduto.
In sostanza, la mancata trasmissione della raccomandata comporta che la sublocazione non avrà valore nei confronti del proprietario dell’immobile, il quale potrà quindi decidere di sfrattare l’inquilino indesiderato.
Occorre specificare che sebbene in questa ipotesi la legge consenta la sublocazione, il contratto di locazione ad uso diverso potrebbe contemplare una clausola che lo vieti.
A tal proposito vale la pena precisare che secondo la Corte di Cassazione é nullo il patto che vieta la sublocazione di un immobile ad uso commerciale se, insieme all’immobile viene ceduta o locata anche l’azienda.
Cosa comporta la violazione del divieto di sublocazione?
Nel caso in cui il conduttore ceda a terzi il contratto o sublochi senza il consenso del locatore, quest’ultimo sarà legittimato a chiedere il rilascio dell’immobile al soggetto che lo occupa senza alcun titolo.
Il tutto naturalmente, oltre alla richiesta risarcitoria nei confronti del conduttore che ha ceduto il contratto o sublocato totalmente l’immobile, per i danni patiti.
Si precisa che la violazione del divieto di sublocazione non comporta automaticamente la risoluzione del contratto di locazione.
Invero, come ribadito dagli ermellini, è necessario l’accertamento circa la gravità del suddetto inadempimento ex art. 1455 c.c., da valutarsi in riferimento all’interesse dell’altra parte e alle circostanze del caso contrario.
Questa disposizione normativa, infatti, esclude che il contratto possa risolversi se l’inadempimento di una delle parti abbia scarsa importanza.
Disclaimer
Il presente contenuto costituisce esclusivamente una informativa di massima senza alcuna pretesa di esaustività e non sostituisce, in alcun modo, la consulenza di un Avvocato.
Il divieto di ospitalità temporanea di persone estranee al nucleo familiare
La giurisprudenza in più occasioni si è espressa anche sulla possibilità per il conduttore di ospitare, seppur temporaneamente, terzi soggetti non rientranti nel nucleo familiare.
In prima battuta, la Suprema Corte ha precisato la nullità della clausola del contratto di locazione con la quale, oltre a vietare la sublocazione, si preveda anche il divieto di ospitalità.
A tal fine, la Cassazione ha ribadito che: ” l’ospitalità – anche non temporanea e protratta nel tempo – non concreta una ipotesi di presunzione di sublocazione e se da essa neppure è dato presumere una detenzione autonoma dell’immobile locato derivante da un concesso comodato, si deve ritenere che la semplice durata di tale permanenza, in assenza di altre circostanze, non può essere assunta ad indizio grave e determinante idoneo a provare l’esistenza di una sublocazione di un contratto di comodato.“
Profilo dell’autore
Avv. Valentina PERNEY
Iscritta all’Ordine degli Avvocati di Milano. L’Avvocato Perney si occupa principalmente di diritto civile, in particolare di contrattualistica e di diritto immobiliare. Nel 2017 si è avvicinata al diritto delle nuove tecnologie e alla tutela dei dati personali, perfezionando la propria formazione con la partecipazione a diversi corsi su tali materie.
