Il c.d. termine di grazia è un istituto riconosciuto dalla legge nell’ambito delle procedure di intimazione di sfratto per morosità. Scopriamo come funziona e quando il conduttore può farvi ricorso.
Il termine di grazia ordinario
Detto termine consiste nella concessione al conduttore moroso di una dilazione del termine per poter regolarizzare la propria situazione debitoria, evitando lo sfratto mediante il pagamento successivo di quanto dovuto e consentendogli, nel mentre, di rimanere nell’immobile in cui risiede.
Tale lasso di tempo, normalmente non superiore a 90 giorni, può essere concesso dal Giudice in sede di prima udienza, su richiesta del conduttore ed in presenza di comprovate condizioni di difficoltà dello stesso.
E’ la legge sull’equo canone del 1978 a stabilirlo all’art. 55, il quale contempla sostanzialmente due alternative in favore dell’inquilino.
Il conduttore inadempiente potrà infatti sanare la propria morosità o direttamente in udienza (banco judicis) o fuori udienza, vedendosi assegnare il cd. “termine di grazia”.
È opportuno specificare come tale concessione non sia automatica, ma rappresenti un potere discrezionale dell’organo giudicante.
Il giudice quindi fisserà una nuova udienza in una data successiva di non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato, al fine di verificare l’esatto adempimento dell’obbligazione del conduttore.
In questa sede, laddove dovesse accertare che la morosità persiste in conseguenza del mancato pagamento o anche solo del pagamento parziale, lo sfratto verrà convalidato e si attiverà la fase dell’esecuzione del rilascio dell’immobile.
Ciò detto, per non subire la convalida dello sfratto il conduttore dovrà versare in giudizio integralmente una somma comprensiva di:
-
- tutti i canoni scaduti alla data della ricezione dell’intimazione di sfratto;
- oneri accessori (ad es. le spese condominiali) maturati sino la data della ricezione dell’intimazione di sfratto;
- interessi legali; nonché
- spese di giudizio liquidate in udienza (onorari, marche da bollo e notifiche).
Come anticipato, solo il pagamento integrale delle predette somme impedirà la convalida dello sfratto e la conseguente risoluzione del contratto.
Il termine di grazia prolungato
La legge riconosce al conduttore moroso un termine di grazia più esteso ove ricorrano determinati presupposti.
Il citato art. 55 della legge 392 del 1978 prevede invero anche la possibilità di ottenere un termine di grazia pari a 120 giorni purché l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, sia conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto.
L’incapacità dell’inquilino di far fronte al pagamento dei canoni locativi dovrà discendere alternativamente da:
-
- disoccupazione sopravvenuta;
- malattie; o
- gravi e comprovate condizioni di difficoltà.
In ogni caso, se la morosità viene sanata, tale termine potrà essere nuovamente richiesto ma per un massimo di quattro volte nell’arco di un quadriennio.
Infine, per completezza, si precisa che il termine di grazia si applica esclusivamente alle locazioni ad uso abitativo.
Per le locazioni commerciali trova infatti applicazione la regola generale di cui agli artt. 1453 e ss del codice civile, in forza dei quali il pagamento in corso di causa da parte del conduttore moroso dei canoni arretrati, non preclude la possibilità per il giudice, qualora ne ricorrano i presupposti, di dichiarare la risoluzione del contratto ed il rilascio dell’immobile.
L’istituto del termine di grazia rappresenta quindi una deroga alle normali regole in tema di risoluzione del contratto. In particolare, al comma 3° dell’art. 1453, c.c., il quale impedisce alla parte inadempiente di sanare l’inadempimento una volta che sia stata proposta la domanda giudiziale di risoluzione del contratto.
Disclaimer
Il presente contenuto costituisce esclusivamente una informativa di massima senza alcuna pretesa di esaustività e non sostituisce, in alcun modo, la consulenza di un Avvocato.
