In Italia, la comproprietà è regolata dagli artt. 1100-1117 del Codice Civile. Diversi sono i dubbi circa il diritto di un singolo proprietario di usare in via esclusiva un immobile in comproprietà con altri. Il principio di base è il pari godimento del bene comune, ma con eccezioni motivate.
Principi legali fondamentali
L’art. 1102 c.c. stabilisce che ciascun comproprietario può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uguale uso.
L’utilizzo esclusivo è possibile se non esclude totalmente gli altri, ad esempio consentendo loro di locare o vendere la quota.
La giurisprudenza della Cassazione chiarisce che non serve un uso proporzionale alle quote: basta non recare pregiudizio concreto.
Casi di abuso e conseguenze
Diventa abuso se un comproprietario occupa l’intero immobile senza accordo, privando gli altri di ogni possibilità di godimento.
In tali ipotesi, scatta l’obbligo di indennità di occupazione, calcolata sul valore locativo annuo proporzionale alla quota esclusa, ma solo dalla data di formale contestazione.
In caso di successione, l’inerzia degli altri coeredi per anni esclude il risarcimento.
Rimedi disponibili
Il comproprietario danneggiato può:
- Inviare diffida scritta per ottenere l’accesso o l’indennità;
- Chiedere la divisione giudiziale del bene;
- Negoziare un accordo per turni di uso o multiproprietà.
L’usucapione è meno probabile, richiedendo 20 anni di possesso pacifico con esclusione totale e acquiescenza altrui.
Spese e responsabilità
Le spese di manutenzione ordinaria si dividono pro quota, mentre quelle straordinarie richiedono accordo.
Chi gode esclusivamente anticipa le spese urgenti, ma può rivalersi sugli altri.
In caso di conflitto, è buona prassi consultare un avvocato, il quale valutarà quale strada intraprendere e se agire giudizialmente.
In conclusione
Il godimento esclusivo del bene in comunione è di per sé legittimo divenendo illecito solo laddove oltrepassi i limiti individuati dalla legge.
Il comproprietario potrà servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
A tal fine potrà persino apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento del bene.
Ciò chiarito, ne discende che la violazione di una delle predette condizioni legittima la formulazione da parte degli altri comproprietari di una eventuale richiesta risarcitoria ove abbiano effettivamente patito un danno.
